FinanceNemovitost

Srovnávací přístup. Metody pro stanovení hodnoty nemovitosti

Ve světě praxi v oboru oceňování nemovitostí práci používají tři přístupy:

  • srovnávací či trh;
  • drahé;
  • ziskové.

Volba metody závisí na předmětu hodnocení a reálné situace, které se vyvíjely kolem určitého typu nemovitostí. Nicméně, nejspolehlivější metodou je stále považována za srovnávací přístup pro určení stanovené hodnoty.

Základní principy srovnávacího hodnocení

Srovnávací přístup - soubor technik pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Odhaduje vlastnost ve srovnání s podobnými předměty.

Vyměřovací základ vychází z následujících zásad:

  • Nabídka a poptávka. Tyto dva ukazatele jsou neoddělitelně spojeny, omezený počet návrhů na určitý požadavek, a naopak, čím více nabídek, tím menší poptávka.
  • Substituce. Ani kupující nezaplatí vyšší cenu, pokud je vlastnost s podobnými vlastnostmi stojí méně.

Pojem tržní hodnota je téměř totožný s pojmem rovnovážné ceny. Rovnovážná cena - je soubor kvantitativních charakteristik a cenových faktorů, které určují nabídku a poptávku na projekt, který je srovnáván.

Hlavními kritérii pro výběr srovnatelných určit hodnotu nemovitostí

Prvky, které jsou brány v úvahu při srovnávací analýzy, velké množství, a jejich kombinace je téměř stejná jako nekonečna. Proto se při analýze omezeny na určitý počet faktorů, které mají přímý dopad na ceny.

porovnávání prvků. jako právo

Jakékoli břemeno nebo nevolnictví vést ke snížení nákladů na odhadovaného objektu. To znamená, že jakékoli omezení vlastnického práva - je snížení ceny. Je-li objekt odhaduje v porovnání se srovnatelnými předměty nemá nevýhody, cena, naopak zvyšuje.

Informace o dostupnosti pozemků věcná břemena - není jediným krokem-down faktorem. Při posuzování hodnoty, je velmi důležité, kdy se převádí vlastnictví pozemku nebo právo na pronájem, trvalého užívání. Poslední dvě pravidla platí pro snižování faktorů. Je velmi důležité, zda je půda má určitá omezení, aby dále s tím vypořádat.

Podmínky prodeje

Takové podmínky jsou brány v úvahu, pokud je hodnocena objekt má skutečně rozlišovací znaky z prodeje.

Ke snížení faktory patří bankrot, což znamená, že prodávající ve spěchu, aby se nákup a prodej transakce, protože doba expozice objektu trhu s nemovitostmi je určitě sníží ve srovnání s podobnými předměty.

Posouzení podstatného vlivu a souvisejících komunikací, partnerství, ale pro vyhodnocení těchto rizik je obtížné.

V případě, že kupující a prodávající ve spojení nájemních vztahů, a je plánováno na závěr kupní smlouvy mezi nimi, s cílem ušetřit na placení daní, samozřejmě, odhadované náklady budou nízké. Motivace v tomto případě - jak je účastníci transakce jsou spojeny jiné vztahy netržních proto, že prodávající skutečně dodává kupujícímu. Taková situace, v případě, že transakce bude na podmínkách opce.

Ke zvýšení vyhodnocené hodnoty rezidenčních nemovitostí může přinést možnost obdržet státní dotace na rozvoj infrastruktury. Velikost údajné preferenční půjček je stanovena z rozdílu mezi dotované a na trhu úvěrů.

tržní podmínky

Na straně minus může být použit, pokud existuje značný rozdíl mezi tržní cenou podobné vlastnosti a znalce.

Změna funkce lze také brát v úvahu při posuzování, neboť dopad na nabídce a poptávce.

Místo umístění nemovitosti

Zvyšuje náklady faktory

Snížení nákladové faktory,

okresní Kudos

Stav ostatních vlastníků rezidenčních nemovitostí

chráněné zóny

dostupnosti parkovacích míst

Přístupnost dopravních cest

Přítomnost architektonických památek a dalších zajímavostí

Rekreační oblast v blízkosti objektu

Unikátní architektonické prvky budov

Vzdálenost od centra města

Nedostatek obchodů s potravinami v docházkové vzdálenosti

Vzdálenost od školy a předškolní instituce

Špatné podmínky životního prostředí v tomto regionu

Dostupnost výrobních a skladových podniků v blízkosti pozemků, skládky

Fyzikální faktory (na zemi)

Srovnávací přístup při hodnocení pozemků zahrnuje shromažďování charakteristiky vlastnosti objektu:

  • velikost;
  • tvaru;
  • geologie;
  • topografie;
  • úroveň připravenosti, to znamená, zda vymazány půda vegetace, zda nesrovnalosti jsou vyloučeny;
  • ukazatele kvality půdy.

Nejpozoruhodnější je přítomnost nebo nepřítomnost kopce nebo svahu, skalní útvary nebo příkopy. Je příznačné, že některé zatížitelnost na zemi, jeho síla, přítomnost podzemní vody. Je velmi důležité, pokud je informace o možném výskytu minerálů. Potvrdí-li se informace, bude země muset mít zátěž v budoucnu.

Obecná charakteristika objektu, který má být vyhodnocen

Srovnání tržní přístup - studium vlastností, které zvyšují náklady na zařízení. Patří mezi ně:

  • velikosti objektu nebo prostorám;
  • Výškových budov;
  • a přítomnost oblastí pomocných zařízení;
  • výška stropu.

Důležitý je materiál, ze kterého postavil budovu, modernější a spolehlivější je, tím vyšší hodnotu majetku. V neposlední řadě stojí i celkový vzhled budovy, přítomnost opravy a snadný vstup. Pokud je vstup ze dvora, bude to krok dolů faktorem.

Nedostatečné údržby - to je příležitost změnit hodnotící zprávu. Tento výpočet je proveden z hodnoty nákladů na opravy a restaurátorské práce, s přihlédnutím k výhody plynoucí z investic použitých při stavbě nebo opravě.

ekonomické síly

Srovnávací přístup do nemovitostí - je to s přihlédnutím k možným úsporám v energetických zdrojů během provozu. Neustálý růst nákladů na spotřebu energií činí lidi neustále přemýšlet o úspory a využívání alternativních zdrojů energie.

Především tento faktor je důležitý, pokud je objekt získal dalšího pronájmu. Čím vyšší je poměr příjmů k výdajům, které budou použity na provoz budovy nebo místnosti, tím menší je velikost návratnosti kapitálu v čisté výnosy z pronájmu nemovitostí.

Kategorie se vztahuje na měření přítomnosti nebo nepřítomnosti metrů, zda se minimalizovaly tepelné ztráty události jsou drženy.

další ukazatele

Vyhodnocení zahrnuje posouzení přítomnosti nebo nepřítomnosti prvků služby. Nejjednodušším příkladem - je-li tam je výtah v domě, nebo ne. Přítomnost úplného nebo částečného nedojde ke sdělení, tím více připojen k místní systému. Je-li příliš mnoho nedostatků, korekce se provádí směrem dolů. Odhad nemovitosti je držen stále pro řadu ukazatelů.

Fáze vypořádání

Všechny výpočty jsou založeny na komparativní přístup open source informací o provedených v poslední době s podobnou transakcí s nemovitostmi.

vyhodnocovací kroky:

  1. Studie podobných návrhů v konkrétním realitním segmentu, která uvádí srovnatelné údaje, které byly prodány v poslední době.
  2. Shromážděné informace jsou analyzovány jednotlivě a každá věta je ve srovnání s odhadovaným nemovitostí.
  3. Izolace cenové charakteristiky, dodatky k hodnotící zprávě.

Odsouhlasení upravených cen a odhad konečné hodnoty srovnávacího přístupu.

Výhody srovnávací přístup

Za prvé, tato metoda umožňuje, aby odrážely názor pouze typických kupujících a prodávajících.

Ocenění se odráží v současných cenách, při zohlednění změn ve finančních podmínkách, a dokonce i inflaci. Vyhodnocení je vždy staticky uzemněn.

Vyhodnotit konkrétní vlastnost, že není nutné se naučit všechny na trhu s nemovitostmi, ale pouze podobné předměty. Tato technika je velmi jednoduché, spolehlivé výsledky.

... a nevýhody

  • Je poměrně obtížné stanovit skutečnou cenu.
  • Úplná závislost na aktivitu a stabilitu na trhu s nemovitostmi.
  • Složitost harmonizace dat, kde se podobné předměty značně liší z hlediska tržeb.

na závěr

Podstatou komparativního přístupu při hodnocení nemovitostí pochopit jak kupující a prodávající. Tato technika umožňuje stranám, aby prozkoumala na trhu s nemovitostmi, a ujistěte se, že nejsou ztraceny. Posouzení může být založeno na již dokončených transakcí nebo nabízí i další prodejci. V každém případě, srovnávací metoda - A systematizace a srovnání údajů o podobných vlastností. Hlavní věc, že výběr podobné předměty pro srovnání zohlednila zvláštní nebo neobvyklé faktory, jako je hrozba zajištění záchvatu, změny zákonů a předpisů na místní úrovni, nebo nedodržení smlouvy o půjčce, přítomnost prvků donucení.

Similar articles

 

 

 

 

Trending Now

 

 

 

 

Newest

Copyright © 2018 cs.delachieve.com. Theme powered by WordPress.