Přiřazení bytu v nové budově - co to je? Výhody a nevýhody získání nového bydlení na základě smlouvy o postoupení

Jednou z nejoblíbenějších metod investování na trhu s nemovitostmi je přidělení bytu v nové budově. To, že to neznamená každý, a často začátečník se s ním nechce nic potýkat. Podle statistik se v rámci tohoto systému prodává téměř pětina všech domů ve výstavbě. Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody těchto transakcí? Jaké je riziko kupujícího?

Přiřazení bytu v nové budově: co to je?

Přiřazení je smlouva o převodu práv na obdržení nemovitosti třetí osobou. Transakce je možné až do státního provize, kdy dosud neexistují doklady o nemovitosti v obytné budově. Investor, který zakoupil bydlení v novém domě od stavební firmy, převádí své vlastnické právo k jinému osobě za poplatek. Obvykle investor obdrží z transakce 10 až 90% zisků z peněz investovaných do nové budovy. Novým účastníkem sdílené výstavby jsou rovněž převedeny závazky a práva na developera.

Přidělování vlastnictví bytu v nové budově lze provádět dvěma způsoby:

• Podle smlouvy DM (prodávající splácí dluh developerovi a kupujícímu, může být transakce provedena několikrát jednou nemovitostí);
• Podle předběžné smlouvy (nepodléhá povinné státní registraci, stanoví se právo prodávajícího a kupujícího uskutečnit transakci v budoucnu).

Platba finančních prostředků je na základě dohody stran.

Jak prodat byt v nové budově podle zadání: etapy

Smlouva o přidělení je rozdělena do čtyř etap:

1. Kontrola dokumentace stavitele:

• Zakládání společností;
• Zakládající smlouva;
• Osvědčení o státní registraci a registrace ve federální daňové službě;
• Stavební povolení;
• Prohlášení o projektu;
• Dokumenty potvrzující financování.

2. Prodávající oznámí záměr prodat nemovitost developerovi, poté mu musí písemně obdržet souhlas, jakož i doklady potvrzující neexistenci peněžitých závazků vůči firmě. Rovněž se vyžaduje, aby manželský partner získal notářský souhlas k prodeji nemovitosti, povolení od úvěrové organizace (pokud bylo bydlení zakoupeno v rámci hypotéky), výpis z rejstříku pro obytný prostor. Kupující potřebuje notářský souhlas manžela a přijme hypotéku a dohodu o poskytnutí úvěru na bydlení (s hypotékou) v bance.

3. Samotná smlouva o uzavření smlouvy je vypracována. Můžete jej vytvořit od developera, v realitní kanceláři nebo právníka.

4. V subdivizi společnosti Rosreestr existuje státní zápis smlouvy o postoupení.

Je možné přiřadit hypotéku

Současná ruská legislativa uvádí, že zadání a hypotéka bytu v nové budově je možná. K tomu musí prodávající získat písemný souhlas úvěrové instituce, neboť převádí své peněžní závazky kupujícímu v plné výši. Kupující se tedy zavazuje splnit všechny podmínky úvěrové smlouvy. V této fázi je nutné pečlivě studovat smlouvu o úvěru na bydlení, protože banka má právo provádět změny podle svého uvážení.

Daně

Podle daňového řádu po přidělení bydlení v nové budově musí prodávající zaplatit daň ve výši 13%. Odpočet se provádí z výše zisku - rozdílu mezi výnosy peněz a počátečními náklady na bydlení. Za tímto účelem prodávající předloží oddělení daňové kontroly prohlášení ve formě 3NDFL.

Například, pokud je byt koupen za 1 000 000 a prodán na základě smlouvy o přidělení za 2 000 000, bude částka odpočtu daně 130 000.

Pokud kupující chce získat daňový odpočet na nákup nemovitosti, musí požádat prodávající o potvrzení o zaplacení daně.

Profesionálové

Jak prodávající, tak i kupující mají prospěch z přidělení bytu v nové budově. Jaká je tato výhoda?

Prodávající získá zisk z prodeje. Současně může být její velikost mnohonásobně větší než původní velikost.

Výhody pro kupujícího:

• Nízké náklady ve srovnání s dokončeným bydlení.
• Možnost individuálního plánování.
• Získá se legálně čistý byt.

Nevýhody

Navzdory skutečnosti, že přiřazení práv k bytu v nové budově je jednou z nejoblíbenějších transakcí na trhu s nemovitostmi, stále zůstává riskantní podnik. Mezi hlavní rizika patří:

• Konkurz stavební firmy.
• Zrušení smlouvy o převodu.
• Dvojitý prodej.
• Prodávající neoznámí vývojáři přiřazení.

Nyní je třeba podrobněji analyzovat tyto body.

Konkurz stavební společnosti

V období od okamžiku státního zápisu DDU a před podpisem zákona o převodu domu do provozu má akcionář právo převést své právo na nemovitost. Hlavním důvodem zadání je porušení standardů kvality vývojářem a opakované odložení výstavby. Tyto okolnosti se zpravidla vytvářejí kvůli bankrotu developera.

Po převodu původního akcionáře na bydlení v nové budově nese odpovědnost za nového účastníka DDU výhradně developer. Pokud developer poruší DDU a nesplní povinnosti, které mu byly uloženy, je ukončení smlouvy o přidělení zakázáno. Nový akcionář bude čelit sporu již přímo s vývojářem.

Počáteční účastník výstavby může být odpovědný za činnosti developera na základě smlouvy pouze tehdy, když převezme záruku. Transakce s kauci jsou velmi vzácné.

Zrušení smlouvy o převodu

Přiřazení při koupi bytu v nové budově by nemělo být v rozporu s normami platných právních předpisů a smlouvy o účasti na společné výstavbě. Uzavření smlouvy lze uznat jako nevýznamné v následujících situacích:

• Původní akcionář nesplnil peněžní závazky vůči developerovi a bance.
• Neexistoval žádný písemný souhlas stavební firmy.
• Písemné povolení banky nebylo přijato, pokud bylo bydlení zakoupeno s použitím úvěrových prostředků.

Pokud je alespoň jedna z výše uvedených položek, dohoda o cení je neplatná. Podle článku 390 občanského zákoníku nese odpovědnost za uzavření neplatné smlouvy úplně původní účastník DDU. Je povinen plně zaplatit peníze, které mu byly převedeny, stejně jako zaplatit úroky a uhradit ztráty, které vznikly podvodným spoluvlastníkům.

Dvojitý prodej

V roce 2011 bylo přijato usnesení, podle něhož všechny DDU podléhají povinné státní registraci. Bohužel ruská legislativa v oblasti sdílené výstavby není zdaleka dokonalá. Zvláště není vyloučeno riziko dvojího prodeje při přidělování bytů ve výstavbě domů.

V praxi se často vyskytují případy, kdy bezúhonní prodejci uzavřeli smlouvu s několika kupujícími současně. Důvodem je skutečnost, že byly uzavřeny předběžné smlouvy o prodeji , jejichž zápis do společnosti Rosreestr není předpokladem. Právo vlastnictví je na soudu uznáno nástupcem, který nejprve uzavřel smlouvu s prodávajícím. K převodu peněz prodávajícího dochází až po státní registraci DDU.

Prodávající neoznámil vývojáři

Prodávající musí obdržet od prodejce písemný souhlas s prodejem bytu. V opačném případě nový akcionář vznikne ztrátám spojeným s tímto rizikem, včetně nedostatku možnosti sbírat ztráty od developera až do zrušení DDU.

Například pokud nový akcionář na soudu chce získat od stavební firmy pokutu za zpoždění při uvedení objektu do provozu, bude mu odmítnut.

Protestování smlouvy v soudním řízení

Rozhodnutím soudu mohou být fyzické a právnické osoby prohlášeny za insolventní nebo v konkurzu. V tomto případě jsou všechny transakce týkající se nákupu a pořízení nemovitosti uznány jako nevýznamné ve dvou případech:

• Pokud smlouva o prodeji naznačuje úmyslně podhodnocenou cenu.
• Smlouva byla uzavřena méně než 12 měsíců před zahájením konkurzního řízení.

V soudní praxi nejsou případy, kdy jsou stejné prostory prodávány v rámci smlouvy o odchodu několikrát, neobvyklé. Následně nový účastník výstavby zaplatí zakoupený majetek. Původní akcionář zahájí proces konkurzu a transakce je prohlášena za neplatnou. Nový akcionář tedy zůstává nejen bez cenného bydlení, ale i bez peněz vynaložených na byt.

Jednoduché centrum přenosu

V Petrohradě av oblasti Leningradu je specializovaná agentura - Unified Transfer Center. Byty v nové budově jsou pro potenciální kupce atraktivnější než sekundární bydlení. Kromě toho je zadání poměrně složité a časově náročné, vyžadující jasnou znalost legislativních norem.

Specialisté střediska mají rozsáhlé zkušenosti s transakcemi v rámci uzavírání smluv. Také agentura má vlastní databázi osvědčených nemovitostí, což prakticky zaručuje právní čistotu transakcí.

Jedním z nejrizikovějších, ale nejdostupnějších typů akvizic nemovitostí je přidělení bytu v nové budově. Jaký je tohle dohoda? Převod znamená převod práva na registraci majetku od akcionáře na třetí stranu. Tento druh transakce má nepopiratelné výhody, ale také mnoho významných nevýhod. Abyste předešli problémům s nemovitostmi v budoucnu, měli byste svěřit podporu transakcí kvalifikovaným právníkům. V Rusku existuje pouze jedna specializovaná agentura zabývající se těmito záležitostmi - United Center for Assignment.